«Подешевевший доллар не помог»

Что происходит на рынке недвижимости в Беларуси.

Как отразилось февральское повышение кредитных ставок на количестве сделок в марте? Оказывается, спрос на квартиры все равно оставался довольно высоким (но ниже, чем год назад), а сделок с кредитами не стало меньше. Самым популярным жильем в Минске в марте были однушки и квартиры с ремонтом. Не стояли на месте и цены. О том, что еще происходило на рынке недвижимости в начале весны, Realt рассказали эксперты.

«На 1,5% в марте подорожали лишь аккуратные квартиры»

По оперативным данным, результаты марта немногим выше февраля — порядка 1550 сделок против 1450 в феврале (без учета долей и комнат). При этом эти показатели намного ниже, чем в прошлом году, когда было зарегистрировано порядка 1800 сделок, отмечает Андрей Чернышев, заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица»:

— Поднявшиеся цены и выросшие дважды в прошлом месяце ставки по кредитам, а также уменьшение количества сделок показывают, что по объективным причинам далеко не все желающие сегодня могут позволить себе купить квартиру. И это несмотря на то, что доллар ниже, чем в прошлом году.

Стоимость доллара играет важную роль на рынке недвижимости. Снижение его обменного курса хорошо вдвойне. Во-первых, выросла покупательская способность — белорусы могут позволить купить себе больше валюты за зарплату. Во-вторых, квартиры в белорусских рублях подешевели. Но даже просадка валюты не смогла создать ни волну роста сделок, ни предотвратить их уменьшение. Он скорее дает последний шанс купить квартиру по еще выгодным условиям — за счет частичной компенсации увеличения цен и ставок по кредитам, — объясняет эксперт.

Как и в прошлом месяце массовый запрос покупателей в Минске — однушка в бюджете 60−65 тысяч долларов. Такие квартиры существуют, но зачастую находятся не в самых интересных локациях или требуют серьезного ремонта. Андрей отмечает, что найти вариант самостоятельно стало сложно, и на фоне этого в агентстве вырос спрос на платную услугу по подбору квартиры. Сейчас он достигает 35%, раньше — около 20%.

На рынке не хватает компактных однушек, студий в 30−35 метров. Андрей считает, если бы кто-то из застройщиков анонсировал дом, где будут одни только однушки по рыночной цене — это был бы настоящий успех: «На старте продаж их бы разобрали».

80, а то 90% покупателей хотели бы купить новостройку. Но эта категория подорожала. В таких ситуациях люди сразу переходят на вторичку. Но и тут цены сильно выросли.

— Сейчас разница между двумя этими категориями сужается. Начинается обратный ход: покупатели опять возвращаются к новостройкам. Рассуждают так: лучше чуть доложу, но куплю более ликвидное и новое жилье. Поэтому если кто-то из продавцов вторичных квартир думает, что из-за низкого доллара можно и дальше поднимать цены, то этот тренд говорит о другом. Так можно лишь растянуть продажу и потом снижать цену в процессе торга.

Достаточно сложно на сегодняшний день продаются доли, найти покупателя самостоятельно тяжело. В основном спрос на такое жилье ранее исходил от родителей студентов. Сейчас в Минске хватает общежитий, плюс многие уже приобрели компактные квартиры. Семья за период обучения копит и, если, их ребенок остается после университета в столице, им выгоднее приобрести студии, взяв тот же кредит.

В предложении сегодня очень много «уставших» по состоянию, но при это переоцененных продавцами квартир. Понятно, что плох тот продавец, который не хочет продать дороже. Да и любой агент заинтересован в продаже как можно дороже, потому что от этого будет зависеть его вознаграждение.

— Но в реальности необходимо руководствоваться здравым смыслом и ценами фактических сделок. А они показывают, что рост цен в 1,5% за март, остался только за аккуратными квартирами.

Но при этом массовый покупатель не готов платить и за маленькие студии, продающие по большим ценам — свыше 2500 долларов за квадрат. В таком случае квартира должна быть готова к проживанию — с ремонтом, мебелью и техникой.

Процент покупателей из регионов остается на высоком уровне — 20−25%. На фоне развития экономики, столица выглядит все более привлекательной. Это тоже все создает спрос на жилье.

— 5−8% это инвестиционные покупки. Сбережения люди вкладывают в недвижимость, чтобы потом ее сдавать в аренду. Да, это до сих пор действительно выгодно. Кто-то говорит, что такие покупки нужно делать на дне рынка: дешевле покупаешь, потом в пик продаешь. Это идеальная ситуация, которую сложно подкараулить. Сегодня мы наблюдаем пик цен. Стоит ли отказываться от инвестиционного проекта? Бесполезно. Некоторые ждут низких цен с 2022 года. Если бы они решились на покупку, то за два года на аренде заработали минимум 6 тысяч долларов. Квартира, которую бы они купили тогда, выросла бы сегодня на 30%. Но к инвестициям нужно подходить грамотно: искать локацию, вариант, который не требует глобального ремонта. Доход от сдачи будет приносить 5−7% годовых. Это больше, чем вклад в банке.

«Стали чаще использовать системы строительных сбережений»

Директор АН «Группа компаний Мариэлт» Дмитрий Дьяченко отмечает, что в февральские тренды перешли и на март. По-прежнему наблюдаем и за снижением предложения.

— Поддерживает активность на рынке наличие кредитов. Рост ставок подстегивает «срочный» спрос — покупатели стараются оформить кредит до новых изменений. На стороне покупателей и курс доллара: его снижение сделало цены в белорусских рублях более привлекательными.

В кредит чаще берут ликвидные квартиры, либо жилье побольше.

— Хрущевки под ремонт продолжают продаваться, но дольше и с торгом. Обычно их покупают без кредита под аренду или перепродажу. По экспертным оценкам, доля сделок с участием банковских кредитов держится в пределах 25−30% и снижается на фоне повышения ставок.

Эксперт также отмечает рост стоимости квадратного метра в Минске. В первую очередь это касается квартир с хорошими планировками, в новых домах и с качественным ремонтом. Цены растут и на новостройки.

— Большинство объектов в популярных районах постепенно увеличивают стоимость квадратного метра. Конечно, некоторые застройщики предлагают акции, скидки и рассрочки, но только на ограниченный пул квартир. Отдельные комплексы, такие как «Дубравинский», «Минск-Мир», «Северный берег» разбираются с очередями.

Дмитрий отметил, что на рынке появились и новые тенденции. Из-за падения курса доллара стали чаще использовать систему строительных сбережений. Растет количество сделок с альтернативным финансированием: семейный капитал, рассрочки от застройщиков, лизинг. Увеличивается интерес к квартирам с готовым ремонтом — особенно у тех, кто покупает жилье под сдачу.

— Вот и ответ для тех, кто считает, что сейчас инвестировать в недвижимость не время. Это по-прежнему тихая гавань не только для сохранения капитала, но порой и для его увеличения. Больше для этого подходят ликвидные однушки и квартиры в новостройках. Да, нужно понимать, что высокие кредитные ставки и подорожание ремонта могут снизить доходность. Скорее, инвестиции оправданы при расчете на долгосрочную аренду или удержание актива.

Директор агентства считает, что в апреле существенных изменений на рынке не случится. Возможна небольшая коррекция спроса, если ставки по кредитам продолжат рост. Также не исключено появление новых антикредитных акций от застройщиков.

«Не лучшее время для инвестиций»

Кирилл Авласов, директор агентства недвижимости «Бриллиантовый лев» обращает внимание, что в условиях такой процентной ставки спрос на квартиры остается на высоком уровне, поэтому дешевый доллар облегчил жизнь покупателям, особенно тем, кто привлекает кредит.

— Пусть показатели в феврале и марте не рекордные, но остаются стабильно высокими. Кредиты привлекают, как на бюджетное жилье, так и на более дорогие варианты.

Но все же, по мнению специалиста, сегодня не лучшее время для инвестиций. Мы наблюдаем за периодом высоких цен. Инвестировать в жилье на растущем рынке всегда было не выгодно.

— В апреле курс доллара прогнозируется в коридоре 3,15−3,25 рубля, ставки по кредитам меняться не будут. Скорее всего рынок недвижимости останется стабильным.

Вы можете поддержать сайт Charter97.org следующим образом:

РАСЧЕТНЫЙ МУЛЬТИВАЛЮТНЫЙ СЧЕТ ДЛЯ ПОЖЕРТВОВАНИЙ:

Название банка: Bank Millennium S.A.
Адрес: ul. Stanislawa Zaryna, 2A, 02-593, Warszawa
IBAN: PL97116022020000000216711123
SWIFT: BIGBPLPW
Название владельца счета: Fundacja “KARTA ‘97”
Назначение платежа: Darowizna na cele statutowe

Связаться с нами можно по адресу [email protected]